Una delle domande più frequenti riguarda la ripartizione delle spese: perché alcune voci si dividono tra tutti i condomini e altre solo tra alcuni? Il cortile comune è un buon esempio per capire come funziona il meccanismo.
L’art. 1123 del Codice Civile distingue tre casi. Se un bene comune serve tutti i condomini nello stesso modo, le spese si dividono per millesimi generali (comma 1): è il caso di un cortile che tutti usano per accedere al palazzo. Se invece lo usano in misura diversa — ad esempio solo gli appartamenti al piano terra hanno un accesso diretto — la spesa va ripartita in proporzione all’uso reale (comma 2). Se infine un bene non può proprio servire alcuni condomini, quelle spese non vanno a loro carico (comma 3): lo stesso principio, applicato alle autorimesse, è stato confermato dalla Cassazione (ordinanza n. 24166/2021).
Il compito dell’amministratore è riconoscere in quale caso rientra ogni spesa prima di portarla in assemblea: non è una decisione da votare, ma l’applicazione di un criterio che la legge impone già.