Se la perdita proviene da tubazioni o parti comuni (es. tetto, lastrico solare, colonne di scarico), il risarcimento spetta al condominio. Se invece l’infiltrazione deriva da un impianto privato (es. il tubo di raccordo della lavatrice o della doccia di un appartamento), la responsabilità è esclusivamente del singolo proprietario.
Il criterio alla base di questa distinzione è l’art. 2051 c.c.: risponde dei danni chi ha la custodia del bene che li ha causati, condominio o condomino che sia. Per questo, prima di stabilire chi deve risarcire e chi deve riparare, è quasi sempre necessario un accertamento tecnico che individui con precisione il punto di origine della perdita: senza questa verifica, attribuire la responsabilità resta un’ipotesi, non una certezza.
Più complesso è il caso in cui la causa non sia unica, ad esempio un terrazzo a livello di uso esclusivo che si deteriora per mancata manutenzione e provoca infiltrazioni nell’appartamento sottostante: qui la responsabilità può ripartirsi tra il condominio e il condomino secondo i criteri dell’art. 1126 c.c., da valutare caso per caso. Anche in queste situazioni, la perizia tecnica resta il punto di partenza per capire come dividere correttamente le responsabilità, prima di procedere con la riparazione e il risarcimento.