Quando un poggiolo aggettante presenta crepe sui frontalini e si verificano già distacchi di materiale, il primo a doversi attivare è l’amministratore, indipendentemente da chi sia il proprietario del balcone. La legge gli attribuisce una responsabilità diretta nella tutela dell’incolumità di chi passa sotto o vicino all’edificio: davanti a un pericolo concreto può e deve far mettere in sicurezza la zona in via d’urgenza, con transenne, reti di protezione o la rimozione delle parti pericolanti, senza dover attendere una delibera assembleare preventiva. Dell’intervento riferirà poi alla prima assemblea utile.
Se l’amministratore non interviene e qualcuno si fa male a causa del distacco, rischia una responsabilità personale anche sul piano penale, per lesioni colpose, oltre a quella civile per i danni causati a terzi da una cosa in custodia. Per questo, davanti a segnali concreti come crepe che peggiorano o pezzi che già si staccano, non è prudente rimandare l’intervento in attesa della prossima assemblea ordinaria.
Diverso è il discorso su chi paga la riparazione definitiva, che dipende da cosa è effettivamente danneggiato. La soletta del balcone aggettante, cioè la parte strutturale che sporge dalla facciata, è considerata un prolungamento dell’appartamento: la sua manutenzione, anche straordinaria, spetta al proprietario dell’unità a cui il balcone è annesso. Il frontalino, cioè il rivestimento verticale visibile dall’esterno, segue invece un criterio diverso: se contribuisce al decoro architettonico dell’intero edificio viene considerato comune, e il ripristino si ripartisce tra tutti i condomini in base ai millesimi. Per questo, dopo la messa in sicurezza, è sempre opportuno far valutare da un tecnico quale parte è coinvolta, prima di stabilire come ripartire la spesa di riparazione.