Il consiglio di condominio è previsto dal codice civile (art. 1130-bis, comma 2) ma resta facoltativo: può essere istituito solo con una delibera dell’assemblea, negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, e deve essere composto da almeno tre condomini, in numero dispari. Nei condomini più piccoli, o in quelli dove l’assemblea non lo ritiene necessario, può semplicemente non esserci.
Il suo ruolo è consultivo e di controllo, non decisionale: i consiglieri verificano l’operato dell’amministratore, controllano la contabilità, esaminano i preventivi dei fornitori prima che arrivino in assemblea e fanno da tramite tra amministratore e condomini, specialmente nei palazzi più grandi dove la comunicazione diretta con tutti è più difficile. Possono riunirsi periodicamente o su richiesta dell’amministratore, redigendo un verbale che resta a disposizione del condominio.
Il limite è netto: il consiglio non può sostituire l’assemblea. Non può decidere lavori di manutenzione straordinaria, scegliere l’impresa da incaricare né ripartire le spese tra i condomini: la Cassazione ha annullato proprio una delibera di questo tipo, presa dal consiglio senza passare dall’assemblea. Qualsiasi sua valutazione resta un parere, utile a preparare meglio le decisioni, ma vincolante per tutti solo se l’assemblea la approva con le maggioranze previste dalla legge.