No, l’amministratore non ha un diritto automatico di accesso alla proprietà privata di un condomino, e nemmeno una delibera assembleare può imporlo: l’accesso senza consenso resta, di regola, una violazione del domicilio.
La situazione cambia quando la causa di un danno alle parti comuni si trova proprio dentro un’unità privata, come nel caso di una grave perdita d’acqua che danneggia il vano scale o gli appartamenti sottostanti. In questi casi, per riparare o accertare il guasto, il condomino è tenuto a consentire l’accesso ai tecnici incaricati (art. 843 c.c., richiamato anche per i rapporti condominiali), ma solo nei limiti di quanto strettamente necessario e, quando possibile, con un preavviso e in sua presenza.
Se il condomino si opone anche davanti a un’urgenza reale, l’amministratore non può forzare l’ingresso da solo: deve rivolgersi al giudice, anche in via d’urgenza, per ottenere un provvedimento che autorizzi l’accesso. In un caso arrivato in Cassazione, proprio per un guasto che causava infiltrazioni di liquami negli appartamenti sovrastanti, il rifiuto dei proprietari è stato superato con un provvedimento del tribunale, e le spese del giudizio sono finite a carico di chi si era opposto senza motivo.