Non tutte le spese condominiali si dividono allo stesso modo. Capire la differenza tra tabella generale e tabelle speciali aiuta a capire perché, a volte, qualcuno paga una voce e qualcun altro no.
La tabella millesimale generale si usa per le spese che riguardano tutti i condomini nello stesso modo — tetto, facciata, scale comuni — e si basa sul valore di ciascuna proprietà (art. 1123, comma 1, c.c.). Quando invece un bene o un servizio serve solo una parte dell’edificio, serve una tabella secondaria, calcolata solo tra chi ne beneficia davvero: è il caso tipico delle autorimesse, dove le spese specifiche (pulizia, portone, manutenzione del box) vanno a carico solo dei proprietari dei box, mai di chi non ne ha uno. Lo ha confermato anche la Cassazione (ordinanza n. 24166/2021).
Se una tabella secondaria non esiste ancora negli atti del condominio, l’amministratore può calcolarla e iniziare ad applicarla direttamente: non serve una delibera per rispettare un criterio che la legge impone già, anche se è buona prassi farla verbalizzare in assemblea per trasparenza.