Normativa e diritto condominiale
Domande frequenti dei condomini e approfondimenti sulla normativa condominiale, con riferimento agli articoli di legge e alle principali pronunce della giurisprudenza.
I contenuti di questa sezione hanno finalità informativa e divulgativa. La materia condominiale è soggetta a continue evoluzioni normative e giurisprudenziali: alcune indicazioni riportate negli articoli potrebbero essere superate da successive sentenze della Corte di Cassazione o da modifiche di legge. Per situazioni specifiche ti consigliamo di verificare sempre la normativa vigente o di contattarci per una valutazione personalizzata.
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Morosità in condominio: cosa può fare l’amministratore?
Prima o poi, in quasi ogni condominio, qualche quota non viene pagata nei tempi previsti. La legge non lascia molta discrezionalità all’amministratore: agire per recuperare il credito è un dovere, non una scelta. L’art. 1129 c.c. impone di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è diventato esigibile. Lo strumento principale…
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Quando è obbligatoria la convocazione di un’assemblea straordinaria?
L’assemblea ordinaria si convoca una volta l’anno, ma non è l’unica occasione in cui i condomini decidono insieme. L’amministratore è obbligato a convocare un’assemblea straordinaria quando lo richiedono condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio, oppure quando una situazione urgente non può aspettare. La richiesta dev’essere scritta e firmata, inviata per PEC o…
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Il vicino rifà il balcone senza permesso: cosa può fare il condominio?
Capita spesso: un condomino rifà il proprio balcone — pavimentazione, ringhiera, colori — senza passare dall’assemblea. È sempre un problema? Dipende da cosa viene toccato. La soletta e lo spazio interno del balcone sono di norma proprietà esclusiva. La facciata dell’edificio, invece, è comune per legge (art. 1117 c.c.), e tutto ciò che contribuisce al…
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Chi deve pagare le spese del cortile comune?
Una delle domande più frequenti riguarda la ripartizione delle spese: perché alcune voci si dividono tra tutti i condomini e altre solo tra alcuni? Il cortile comune è un buon esempio per capire come funziona il meccanismo. L’art. 1123 del Codice Civile distingue tre casi. Se un bene comune serve tutti i condomini nello stesso…
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L’amministratore può accedere al mio appartamento per verifiche?
No, l’amministratore non ha un diritto automatico di accesso alla proprietà privata di un condomino, e nemmeno una delibera assembleare può imporlo: l’accesso senza consenso resta, di regola, una violazione del domicilio. La situazione cambia quando la causa di un danno alle parti comuni si trova proprio dentro un’unità privata, come nel caso di una…
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Posso parcheggiare due auto se l’altro condomino non usa il suo posto?
No. Le parti comuni come il cortile o i posti auto non assegnati sono usufruibili da tutti i condomini in egual misura (art. 1102 c.c.). L’uso continuativo o prepotente dello spazio comune da parte di un solo residente altera il diritto di godimento degli altri utenti. Per la giurisprudenza, lasciare l’auto ferma a lungo sempre…
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È possibile installare telecamere private sul pianerottolo o al portone?
Sì, ma con precisi limiti. Le telecamere installate da un singolo condomino possono inquadrare esclusivamente lo spazio di propria pertinenza (es. il portoncino d’ingresso) e non la porta del vicino o il pianerottolo comune, per tutelare la privacy altrui. L’obiettivo deve restare sulla propria porta e sullo zerbino: non può riprendere ascensori, rampe di scale,…
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Il condomino moroso può essere escluso dai servizi comuni?
Se il pagamento tarda oltre 6 mesi dalla chiusura del rendiconto, l’amministratore è obbligato ad agire per la riscossione forzosa (decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo), senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Inoltre, può sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.). Il punto chiave è proprio quel…
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Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita dell’appartamento?
Le spese di manutenzione straordinaria deliberate prima del rogito spettano al venditore, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente: conta la data della delibera assembleare, non quella dell’esecuzione dei lavori, perché è la delibera che fa nascere l’obbligazione di pagamento. Questo vale nei rapporti interni tra venditore e acquirente, salvo un diverso accordo scritto tra…