Assemblee e vita condominiale
Convocazioni, deleghe, maggioranze e regolamento di condominio: tutto quello che serve sapere per partecipare e decidere correttamente in assemblea.
I contenuti di questa sezione hanno finalità informativa e divulgativa. La materia condominiale è soggetta a continue evoluzioni normative e giurisprudenziali: alcune indicazioni riportate negli articoli potrebbero essere superate da successive sentenze della Corte di Cassazione o da modifiche di legge. Per situazioni specifiche ti consigliamo di verificare sempre la normativa vigente o di contattarci per una valutazione personalizzata.
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Il consiglio di condominio: a cosa serve e cosa può decidere
Il consiglio di condominio è previsto dal codice civile (art. 1130-bis, comma 2) ma resta facoltativo: può essere istituito solo con una delibera dell’assemblea, negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, e deve essere composto da almeno tre condomini, in numero dispari. Nei condomini più piccoli, o in quelli dove l’assemblea non lo ritiene necessario,…
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Come si revoca l’amministratore di condominio?
L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza una causa specifica, con la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina: la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, salvo che il regolamento preveda modalità diverse. Due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio possono inoltre richiedere la convocazione…
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Cosa può (e non può) stabilire il regolamento di condominio?
Il regolamento condominiale disciplina l’uso delle parti comuni, il funzionamento dell’amministrazione e le regole di convivenza, come orari di silenzio, modalità di utilizzo degli spazi condivisi o criteri organizzativi. Quando è approvato o modificato dall’assemblea con la maggioranza prevista dalla legge, può toccare solo questi aspetti organizzativi: non può imporre limiti ai diritti individuali dei…
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Quante deleghe può avere un condomino in assemblea?
Chi non può partecipare di persona all’assemblea può farsi rappresentare da un delegato, munito di delega scritta. Nei condomini con non più di venti partecipanti la legge non fissa un numero massimo di deleghe che una stessa persona può ricevere, ma il regolamento condominiale può introdurre un limite più restrittivo, ed è una clausola valida:…
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Quante quote servono per approvare una delibera in assemblea?
Non tutte le decisioni dell’assemblea richiedono lo stesso consenso. Per le questioni di ordinaria gestione, come l’approvazione del rendiconto o la nomina dell’amministratore nella prima fase di una delibera semplice, in seconda convocazione basta la maggioranza dei presenti, purché rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero edificio. Per le decisioni più rilevanti, come i lavori…
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Come si calcola la maggioranza per approvare i lavori straordinari?
Per approvare interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione (art. 1136 c.c.). È un punto che genera spesso confusione, perché per la maggior parte delle altre delibere la seconda convocazione abbassa…
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Quali sono gli orari di silenzio da rispettare in condominio?
Di norma gli orari di riposo sono stabiliti dal regolamento condominiale (solitamente dalle 13:00 alle 15:00 e dalle 22:00 alle 8:00, con variazioni da un condominio all’altro). In mancanza di un’indicazione specifica, si applica l’art. 844 c.c., che vieta i rumori che superano la normale tollerabilità. Questo limite di tollerabilità non è fisso: si valuta…
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Si possono tenere animali domestici in condominio?
No, non nel caso più comune. Ai sensi dell’art. 1138 c.c., le norme del regolamento condominiale approvato dall’assemblea a maggioranza non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il proprietario deve comunque garantire la pulizia delle parti comuni, l’uso del guinzaglio quando previsto dal regolamento o dalle ordinanze comunali, e il rispetto della quiete…
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Quando è obbligatorio avere l’amministratore?
Il condominio è obbligato a nominare un amministratore quando i condomini sono più di otto. Con otto condomini o meno, la nomina non è obbligatoria, ma resta comunque possibile se l’assemblea decide di procedere su base volontaria. Qualora l’assemblea non provveda a questo obbligo, la nomina avviene tramite l’autorità giudiziaria, a cui possono fare ricorso…